Il rilascio di un condono edilizio viene spesso scambiato per una sorta di “patente di legittimità” totale. Tuttavia, la giurisprudenza amministrativa continua a ribadire un principio fondamentale: la sanatoria urbanistica e l’agibilità viaggiano su binari paralleli ma distinti. Una recente pronuncia del TAR Veneto (Sentenza n. 56/2026) ha confermato che, nonostante la presenza di un titolo in sanatoria, la mancanza dei requisiti minimi di altezza impedisce il rilascio della SCA (Segnalazione Certificata di Agibilità), rendendo di fatto i locali inutilizzabili a fini abitativi.
In questo contesto, la figura del Transaction Manager diventa essenziale per chi acquista o vende immobili, poiché permette di individuare queste discrepanze prima che si trasformino in contenziosi insanabili, specialmente oggi che la Riforma Cartabia impone tempi certi e procedure di mediazione rigorose per le liti civili.
La distinzione tra sanatoria e agibilità post Riforma Cartabia
L’errore più comune in caso di abuso edilizio sanato è pensare che il pagamento dell’oblazione risolva ogni problema. Il condono estingue il reato e regolarizza la posizione urbanistica, ma non può derogare ai requisiti di igiene, salubrità e sicurezza.
Con l’entrata in vigore della Riforma Cartabia, la gestione delle controversie immobiliari legate a vizi di agibilità richiede una consapevolezza ancora maggiore. Se un acquirente scopre dopo il rogito che il sottotetto acquistato come “abitazione” non ha le altezze minime, la mediazione obbligatoria diventa il primo passo necessario. In questa fase, avere alle spalle un’analisi tecnica condotta da un Transaction Manager può fare la differenza tra una risoluzione rapida e un processo lungo e costoso.
Il caso del TAR Veneto: il limite dei 2,40 metri nel sottotetto
La vicenda esaminata dai giudici veneti riguarda due unità immobiliari situate in un sottotetto, originariamente realizzate in difformità e successivamente condonate ai sensi della Legge 47/1985. Nonostante il titolo edilizio fosse regolare, al momento di presentare la SCA per l’affitto dei locali, il Comune ha bloccato tutto.
Il motivo? L’altezza media dei locali era inferiore ai 2,40 metri, limite minimo invalicabile previsto dalle normative regionali e statali per i vani abitabili. Secondo la Sentenza del Tribunale di Enna (citata per analogia di rigore interpretativo sui termini procedurali), la pubblica amministrazione ha il dovere di vigilare sulla salute pubblica, e l’agibilità non può essere “autocertificata” se mancano i presupposti strutturali minimi.
Perché il condono non sana le carenze igienico-sanitarie
Il TAR ha chiarito che il condono è una norma eccezionale. Esso regolarizza la “forma” dell’edificio rispetto al piano regolatore, ma non può autorizzare la vita umana in ambienti che non garantiscono il benessere fisico.
- Sicurezza e Salute: Hanno rango costituzionale e prevalgono sul titolo edilizio.
- Requisiti Essenziali: L’altezza minima, l’aerazione e l’illuminazione sono parametri oggettivi che la SCA deve attestare secondo l’art. 24 del d.P.R. 380/2001.
- Potere di Diffida: Il Comune, rilevata la mancanza di tali requisiti, non sta irrogando una sanzione, ma sta esercitando un “atto dovuto” di tutela della salute, vietando l’uso dei locali.
Il ruolo del Transaction Manager per prevenire il contenzioso
Acquistare un immobile con un pregresso abuso edilizio sanato richiede una “due diligence” che va oltre la semplice verifica della concessione in sanatoria. È qui che interviene il Transaction Manager.
Questa figura professionale non si limita a controllare le carte, ma analizza la fattibilità reale dell’uso dell’immobile. Se un sottotetto è condonato ma ha un’altezza di 2,20 metri, il Transaction Manager avviserà le parti che quel locale non potrà mai ottenere l’agibilità abitativa, evitando che l’affare si concluda su presupposti errati.
In un’epoca post Riforma Cartabia, dove la conformità degli immobili è diventata il centro delle compravendite, il Transaction Manager agisce come un garante della trasparenza, riducendo drasticamente il rischio di finire davanti a un mediatore o a un giudice per vizi occulti o mancanza di qualità promesse.
Conclusioni: l’importanza di una verifica preventiva
In definitiva, la regolarizzazione urbanistica non è una bacchetta magica. Se un sottotetto manca di un requisito essenziale come l’altezza minima, resterà inagibile nonostante il condono. Per evitare di investire capitali in immobili “zoppi” o di trovarsi coinvolti in lunghi procedimenti giudiziari, la strategia migliore è la prevenzione.
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